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这座曾见证闽系房企狂飙时期的95米地标，如今成了中原银行财报里急于核销的“烫手山芋”。
兀立在福州市晋安区饱读山镇福兴大路3号的福晟大厦，缄默见证着闽系房企时期的起落千里浮。
这座总层数25层、建筑高度达95米的5A甲级写字楼，曾是福兴经济开导区的中枢性标，如今却再次被推到了金钱不停的镁光灯下。
与以往不同，这次主导金钱拍卖的并犯法院，而是中原银行（600015）福州闽江支行。
折价近半的金钱能否等来“白衣骑士”
福州写字楼市集已呈彰着买方市集态势，福晟大厦的新一轮拍卖等于这一市集特征的直不雅体现。据阿里金钱竞价平台表示，这座总建筑面积54890.1平方米的大厦，将于2026年4月17日10时再次公开拍卖，而这次拍卖最引东谈主关心的，等于其近乎“腰斩”的起拍价。
中原银行开出的3.6亿元起拍价，较福州中院2023年敬佩的6.4亿元官方评估价，跌幅高达44%。
进一步拆解来看，3.6亿元的底价对应54890.1平方米的总建筑面积，折合单价仅约6185元/平方米。
将这一单价置于刻下福州写字楼二手市集中作念对比，其“割肉”进度可见一斑。
同板块对比，晋安区内同为福晟旗下的“钱隆大第”办公名堂，市集挂牌单价仍保管在9000元/m²至11500元/m²，同区域的世欧王子塔，部分精装办公房源报价也在8000元/m²以上；跨区域对比，哪怕是台江区一些楼龄较长、未装修的乙级写字楼，如金源大广场，其成交单价无数在6700元/m²至8700元/m²独揽，装修好的房源单价可达1.01万/m²；而台江闽江北岸CBD的顶级甲写，如升龙汇金中心、ICC升龙天下中心，挂牌单价无数在1.2万-1.9万/m²。
手脚领有5A甲级禀赋、宗大地积达9026平方米且紧邻地铁的整座办公楼，福晟大厦6185元/m²的起拍价，不仅跌破了同地段二手房均价，更涉及了省会城市甲级写字楼的建安重置老本红线。
这一廉价背后，是中原银行极为抨击的变现诉求，而这诉求的产生，与刻下福州写字楼市集所临的存量消化、企业入驻门槛训导双重挑战密切关联——市集中“买一套不如租一套”的不雅望厚谊盛行，以致部分万达广场邻近的办公房源已打出“房钱抵月供”的标语，中原银行的这次订价，骨子是诱导投资者的尝试，亦然对刻下市集流动性的一次试探。
但纸面上的“捡漏”空间，正被严苛的托福条款缓缓摊薄。
中原银行在拍卖公告中明确讲明，大厦将按“近况托福”，且不得意腾空托福。
这一表述背后，是更为现实的金钱近况——现在中原银行未与任何物业公司坚忍不停条约，也未与任何单元或个东谈主签署租出合同，这意味着大厦里面可能存在纵横交错的犯法占用情况，或留传未理清的租出相关。
尽管银行方面暗示，已向履行法院央求对犯法占用单元及个东谈主进行强制腾空，且正在调换协商具体决议，但关于潜在接盘方而言，这仍意味着需要预留满盈的清场预算，并承担可能濒临的漫永劫分老本。
这次拍卖的前程，其实在前两次失败的不停中已现条理。回溯过往，福州中院曾于2023年8月22日、9月14日先后组织两次法律解说拍卖，起拍价从初度的4.4756亿元缓缓下调至3.5804亿元。
尽管两次拍卖累计诱导超2万东谈主次围不雅，最终却均因无东谈主报名而流拍。这次中原银行给出的3.5808亿元起拍价，仅比两年前的二拍价钱微增约4万元，近乎以同等腐败姿态重回市集，其变现难度可见一斑。
拍卖背后，是中原银行化解不良金钱的抨击需求。公告闪现，本次拍卖的成交款将汇入“其他暂收款项-不良金钱回收暂挂”账户，这一细节揭示了中枢配景——这座大厦是中原银行在2024年12月31日通过“以物抵债”顺次被迫接盘所得。
关于生意银行而言，抓有什物质产并非始终之计，每多抓有一天，王人意味着要承担潜在的金钱折旧与坏账不停压力。
在金钱欠债表减压的刚性需求下，捐躯部分账面溢价以换取实质性现款回笼，成为中原银行化解这笔亿元级不良信贷风险的求实接管。
从优质典质物到近5亿债权失掉
福晟大厦能成为中原银行金钱欠债表上的一笔千里重背负，中枢原因在于那场席卷闽系房企的流动性危急。
这笔信贷纠纷背后交汇着福建六建集团、福晟集团、上海世茂缔造等多方主体的利益纠葛。
案号为（2022）闽01执34号的履行晓谕，纪录了这场纠纷的开动鸿沟：2022年1月12日该案肃穆过问履行顺次，法院表示的履行方向金额约为4.9亿元。
在纠纷爆发初期，这笔债权本应具备较高的安全旯旮。左证2023年3月出具的法律解说评估敷陈，福晟大厦整座房地产的市集评估价达6.4亿元，这意味着典质物对债权的覆盖率约为130%。
但金钱价值的账面逻辑，在断裂的债务链条眼前逐步失效。
手脚也曾的闽系房企“黑马”，福晟集团因激进膨大堕入兑付危急，自2020年起便难以保管普通蓄意，其控股51%的中枢子公司福建六建集团，也因深度绑定而堕入蓄意逆境。
2022年1月14日，福州中院肃穆对福晟大厦实施法律解说查封，查封期限长达三年，直至2025年。在此本事，跟着房地产行业下行周期的抓续长远，这块也曾的优质典质物，逐步演变为耗损银行拨备的不良金钱。
中原银行手脚债权东谈主，不仅濒临本金回收的压力，还需搪塞关联方复杂带来的清收坎坷。
上海世茂缔造的卷入，源于往日福晟与世茂的结合开导配景，其提供的关联担保本应是债权增信的紧要复古，但跟着世茂自己堕入流动性危急，这种多方担保的增信体系已基本失效，进一步增多璧还权清收的难度。
中原银行在这笔债权不停中的态度缓缓转向被迫，两次法律解说拍卖流拍后，该行于2024年12月31日通过“以物抵债”顺次，肃穆赢得福晟大厦的不动产权证。
麇集这次3.6亿元的拍卖底价与4.9亿元的开动履行方向测算，中原银行在本金层面已濒临约1.3亿元的回收缺口。
这一缺口除外，若计入2022年履行立案以来产生的过期利息、罚息，以及长达四年的法律解说不停老本、大厦挽回用度，中原银行濒临的执行失掉还将进一步扩大。
更为严峻的是，据最新债务穿透数据闪现，收尾2026年4月，福晟集团仍有45亿元债券（如H18福晟2/3、H19福晟1/2等）未兑付，且债务风险化解尚未赢得实质进展。
这意味着，中原银行通过其他渠谈追偿1.3亿元本金缺口的可能性已极低，这次大厦拍卖的成交价，骨子上就是该行对这笔近5亿元不良信贷风险的最终定损，每一分底价折让，王人是银行风控在行业周期冲击下的执行代价。
金钱质地成色几何
福晟大厦的不停逆境并非孤例，其背后折射出中原银行在举座金钱质地层面所承受的压力。该行近日发布的2025年年报闪现，其在风险化解与利润保抓之转折力寻求均衡，但某些名义向好的运筹帷幄——如其强调的“五连降”——仍难以遮盖底层风险的积蓄。
在不良贷款率方面，年报表示，中原银行2025年末不良贷款率为1.55%，同比下落0.05个百分点，这一降幅无疑是该行在风险防控与金钱不停上赢得的实打实的积极见效，体现了其化解不良金钱的接力。
不外客不雅来看，这一雅致发扬的背后，既有着风险化解的执行进展，也离不开分母端贷款鸿沟膨大与后端不良核销的复古，并非单纯依靠风险实质消解杀青的账面改善。数据分析闪现，该行2025年末贷款总数达2.57万亿元，同比增长8.47%，鸿沟膨大带来的分母稀释效应，在一定进度上助力了不良率的下落；与此同期，不良贷款余额已攀升至约398.86亿元，较上年底增多近20亿元，而本期核销及转出的不良贷款鸿沟高达327.83亿元。这意味着，若剔除鸿沟膨大与大额核销的身分，不良率“五连降”的态势将濒临一定压力。
更为凸起的风险信号，守秘在被视为不良贷款“后备军”的关心类贷款中。
收尾2025年末，中原银行关心类贷款余额从上年末的610.3亿元增至685.8亿元，占比升至2.67%，增速达12.4%，高于总贷款增速。
更为要津的是，关心类贷款迁移率从上年末的27.11%攀升至36.37%，这意味着，有逾越三分之一的关心类贷款在一年内恶化为实质性不良，底层金钱质地的劣变速率正在加速。
在风险抵补才智方面，中原银行的报表战术显得较为激进。2025年，该行营收同比下落5.39%，归母净利润下落1.72%，而拨备覆盖率从161.89%降至143.30%，跌幅达18.59个百分点，正不时靠近监管底线。
与此同期，该行本期信用减值失掉反而下落11.72%。在金钱风险敞口抓续扩大的配景下，反向减少风险计提的操作，无疑增多了利润的不敬佩性。
中原银行的房地产贷款风险尤为凸起，其房地产业不良贷款率虽从上年末的3.76%回落至2.83%，但这一水平不仅在同行中处于高位，更达到全行对公贷款平均不良率（1.42%）的2倍，还是连累全行金钱质地的主要鸿沟。
从鸿沟来看，在房地产行业下行、行业风控抓续收紧的大配景下，该行对公房地产业贷款余额并未裁减，反而从992.1亿元逆势增长至1035亿元，占贷款总数的4.03%，这种风险区域的信贷膨大，进一步加重了金钱质地压力。而福晟大厦这类难以不停的千里淀金钱，恰是该行房地产贷款不良率居高不下的紧要原因之一。
福州福晟大厦的拍卖，或将为这场横跨四年的金融纠纷画上阶段性句号，但中原银行不停“被迫接盘”金钱的坎坷仍未破解。其估值从6.39亿元缩水至3.58亿元，恰是房地产行业周期调治的的确写真。
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